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房贷利率正式“换锚”:旧贷款有啥影响?新利率是升是降?

| 2019-10-09

  东兴证券分析师罗四维预计,未来个人房贷利率上行趋势将延续,主因是房贷额度上半年投放较多,下半年额度不足。分地区来看,不同城市房贷利率将由房贷供求和“一城一策”调控所决定。

  根据央行8月25日的公告,10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

  这意味着,8日,商业性个人住房贷款利率正式“换锚”。

  银行准备工作怎么样?已办理的房贷会受到什么影响?未来房贷利率升还是降?快跟中国证券报记者一探究竟。

  “换锚”工作进行时

  日前,中国证券报记者走访浙江、江苏、山东、江西、北京等多地发现,银行个人房贷利率“换锚”工作正在有条不紊地进行。

  多位银行一线分行负责人对记者表示,“换锚”的技术性难度并不大。就目前而言,对于银行个人房贷业务的批贷节奏、投放节奏也没有带来太大冲击和影响。

  一家国有大行山东分行负责人告诉中国证券报记者,为确保个人房贷利率按照新LPR定价顺利实施,该行主要做了四方面工作:一是组织了全省培训,确保客户经理掌握LPR机制实施的相关细节和内容;二是梳理修订了合同文本,增加LPR的相应条款;三是进行了个人房贷业务系统的适应性改造,并完成了测试;四是对接合作楼盘,与销售经理积极沟通,做好LPR向购房贷款需求客户的传导。

  某大行浙江地区二级分行负责人亦表示:“目前已经完成系统设置、合同文本更换及信贷人员培训等准备工作。调整后的个人房贷利率将与调整前水平基本持平,不会出现明显上升或下降,以确保平稳过渡。”

  已办理的房贷会受到什么影响?

  位于北京CBD的某股份制银行网点相关负责人谈到:“已经按揭贷款的人,至少在今年12月31日之前,利率按照原先合同约定执行,折扣或者上浮都不变。明年1月1日,如果银行政策有变化,也肯定会打电话通知到客户。”他还说:“我自己也有房贷,比较了一下,按LPR加点后的利率和原先的利率相比,基本没有变化。”

  上述国有大行山东分行负责人告诉中国证券报记者:“房贷利率将严格执行监管政策要求。对10月8日前已确定放款的客户,将根据LPR利率和之前谈好的利率确定加点数,基本与实际执行利率一致,不增加客户贷款成本,保持平稳过渡。对10月8日后的增量贷款,定价将完全按新政策执行。”

  上述大行浙江地区二级分行负责人表示,10月8日为定价基准转换日,该日期之前的存量个人房贷业务仍按原合同约定执行。存量房贷的确定标准有两个:一是已发放的贷款;二是在10月8日前与该行已签订借款合同并生效,但未发放的贷款。

  江苏某农商行人士则提到,LPR执行后,个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。她表示:“具体方式看客户选择的中介,既可以采用固定利率,也可以采用LPR。选择固定利率的,贷款利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变。”

  “换锚”后房贷利率是升是降?

  根据融360大数据研究院的监测数据,8月全国首套房贷平均利率为5.47%,二套房贷平均利率为5.78%,均已连续三个月上行。

  兴业研究宏观分析师郭于玮告诉中国证券报记者,虽然新的房贷利率通过LPR为定价基准加点形成,不过根据最新测算,目前跟原先用贷款基准利率加点形成的利率相差不多,短期来看不会有太大变化。

  “但是更长时间来看,LPR利率存在调整的可能性,而贷款基准利率更加僵化,因此以LPR为基准形成的房贷利率,未来浮动的可能性更大。”郭于玮进一步解释,现在居民贷款是一般是每年做一次重新定价,未来如果LPR调整更加频繁,那么半年重新定价或者按季重新定价的比例有可能提升。

  东兴证券分析师罗四维预计,未来个人房贷利率上行趋势将延续,主因是房贷额度上半年投放较多,下半年额度不足。分地区来看,不同城市房贷利率将由房贷供求和“一城一策”调控所决定。

  融360大数据研究院分析师李万赋指出,一方面,LPR新机制的出台是为了降低实体经济融资成本,未来下行的概率较大,重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜;另一方面,对于房贷来说,大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行,即使LPR下行,银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率的基本稳定。


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